מעוניינים למכור את נכס המקרקעין שבבעלותכם? אם כך הדבר, וודאי שכבר למדתם על מידת המורכבות המאפיינת עסקאות נדל"ן. רבים מתארים זאת כאחת מן העסקאות החשובות ביותר, אם לא העסקה החשובה בחייו של אדם פרטי.
לצד העובדה שמדובר במיליוני שקלים המונחים על הכף, הרי שכל טעות ולו הטעות הקטנה ביותר בעסקה, כולה להתבטא במפח נפש גדול, הוצאות נוספות שאינן צפויות ואף במחלוקות קשות שעלולות להחמיר ולהגיע עד לערכאות המשפטיות.
לרוב, התפיסה הרווחת היא שלקנייתו של נכס מוטב לשכור את שירותיו של עורך דין, אולם כאשר מדובר במכירה, הרי שניתן לבצע את העסקה באופן עצמאי. הדבר נכון, אולם ישנם כמה היבטים עליהם מוטב לתת את הדעת.
ראשית, האם אני מוכרח לשכור את שירותיו של עורך דין?
חשוב לדעת כי אין לו חוק המחייב את שכירת שירותיו של עורך דין מקרקעין לצורך ביצוע עסקת נדל"ן.
זאת למעט העובדה כי החוק מורה על נוכחותו ומעורבותו של עורך דין במעמד החתימה על חוזה המכר עצמו. יש לדעת, כי בעסקאות נדל"ן, החוק מחייב את החתימה על הסכם מכר כתוב. הסכם שבעל-פה איננו נחשב לקביל, ואיננו מהווה אישור לביצועה של העסקה.
אם כך, מדוע בכל זאת רבים ממליצים על כך?
אם ננסה לתמצת את עיקרי חשיבותו של עורך דין מקרקעין במהלכה של העסקה, הרי שהוא איש המקצוע אשר בוחן את טיבה, פועל לאתר נורות אדומות ומתווה את הדרך לביצועה של עסקה בריאה ונכונה ללקוחותיו.
רבים תוהים מדוע יש לשכור עורך דין כאשר מדובר בעסקת מכר ובה הם מכירים היטב את הדירה או הבית בהם הם התגוררו. לכך ניתן להדגים מספר היבטים מרכזיים.
בדיקה מקדמית לנכס
ראשית כל, יש לבחון את הנכס ולא מראות עינינו כי אם מבעד לנסח משפטי העונה לשם נסח טאבו.
נסח הטאבו הוא מסמך אותו ניתן להפיק באופן מקוון ובכפוף לתשלום עמלה סמלית. באמצעות אמצעי זיהוי של גוש וחלקה, ניתן להורידו ולקבל פרטים מלאים לרבות שטח הנכס, האם ישנה חניה המשויכת לו, מי הם בעלי הזכויות על נכס המקרקעין, וכן האם ישנם שעבודים או עיקולים הרשומים על הנכס.
די בפרטים אלו כדי לאפשר לעורך הדין להצביע על שורה של נושאים הדורשים הסדרה מקדימה. כך למשל, צו עיקול נושן הקיים על נסח הטאבו, מונע למעשה את האפשרות לביצוע עסקת מקרקעין. עוד יש לציין, כי בכוחו של נסח הטאבו לגלות כי ישנה חריגת בניה מסוימת. במקרים אלו, הרי שיש לדעת כי מדובר בעבירה פלילית. הסדרה של חריגת בניה היא בגדר חובה, ומכירת הנכס לאדם אחר, משמעה כי העבירה עוברת גם לבעלותו.
תחזית מס
עוד במכירת נכס, עורך הדין יפעל למען ביצוע תחזית מס מדויקת עבור לקוחותיו.
במכירת נכס מקרקעין, הבעלים הנוכחיים נדרש לתשלום שני מיסים: מס שבח והיטל השבחה.
עורך דין נדל"ן מומחה למכירת דירה יבחן מה גובה מס השבח לו נדרש הבעלים הנוכחיים של הנכס. מס זה מוטל על השבח, קרי התשואה שנוצרה בין ערך הנכס הנוכחי לבין ערך הנכס ההיסטורי.
